KPR Floating Rate: Definisi, Karakteristik, & Cara Hitungnya

Dalam dunia properti, istilah Kredit Pemilikan Rumah (KPR) tentu sudah tidak asing lagi. KPR merupakan solusi pembiayaan yang banyak digunakan masyarakat untuk memiliki rumah idaman tanpa harus membayar secara tunai. Namun, salah satu hal penting yang perlu dipahami sebelum mengambil KPR adalah jenis suku bunga yang digunakan.

Salah satu jenis suku bunga yang umum ditawarkan oleh bank adalah KPR floating rate. Jenis bunga ini memiliki karakteristik yang berbeda dibandingkan KPR fixed rate (bunga tetap). Untuk memahami lebih jauh, mari kita bahas secara lengkap mengenai apa itu KPR floating rate, cara kerjanya, karakteristiknya, faktor yang memengaruhi besarnya, hingga cara menghitungnya.

1. Apa Itu KPR Floating Rate?

KPR floating rate atau KPR bunga mengambang adalah jenis pembiayaan rumah di mana suku bunga pinjaman akan mengikuti pergerakan suku bunga pasar. Artinya, besar kecilnya cicilan setiap bulan bisa berubah tergantung kondisi ekonomi dan kebijakan moneter yang berlaku.

Berbeda dengan KPR fixed rate, di mana bunga tetap sepanjang periode tertentu, KPR floating rate memberikan fleksibilitas sekaligus risiko. Ketika suku bunga acuan menurun, maka cicilan bisa lebih ringan. Namun, jika suku bunga naik, cicilan otomatis ikut meningkat.

Contoh sederhana:
Jika saat ini bunga KPR floating adalah 10% per tahun, dan tahun depan bunga acuan Bank Indonesia (BI Rate) turun, maka bunga KPR bisa ikut turun menjadi 9% atau lebih rendah tergantung kebijakan bank.

2. Cara Kerja KPR Floating Rate

Sistem kerja KPR floating rate cukup sederhana. Bank menggunakan bunga acuan (misalnya BI Rate atau BI 7-Day Reverse Repo Rate) sebagai dasar untuk menentukan suku bunga pinjaman kepada nasabah.

Biasanya, bank menambahkan margin tertentu di atas suku bunga acuan untuk menentukan bunga efektif yang dikenakan.

Contoh:

BI Rate: 6,00%
Margin bank: 3,00%
Maka bunga KPR floating = 6,00% + 3,00% = 9,00% per tahun

Ketika BI Rate berubah, maka bunga KPR floating juga akan disesuaikan secara berkala—bisa setiap 3 bulan, 6 bulan, atau 1 tahun sekali, tergantung kebijakan bank.

3. Karakteristik KPR Floating Rate

Agar lebih mudah dipahami, berikut adalah beberapa karakteristik utama KPR floating rate yang perlu Anda ketahui:

1. Periode Bunga Tetap Awal

Banyak bank menawarkan periode bunga tetap (fixed rate) pada awal masa KPR, biasanya selama 1–3 tahun pertama. Tujuannya untuk memberikan stabilitas cicilan di awal masa pinjaman.
Setelah periode ini berakhir, barulah bunga berubah menjadi floating sesuai kondisi pasar.

2. Suku Bunga Mengikuti Pasar

Suku bunga KPR floating bergantung pada kondisi ekonomi dan kebijakan moneter. Jika ekonomi stabil dan inflasi rendah, bunga bisa turun. Sebaliknya, saat inflasi tinggi atau BI Rate naik, bunga KPR ikut meningkat.

3. Cicilan Bisa Berubah-ubah

Karena bunga tidak tetap, jumlah cicilan per bulan dapat berubah seiring waktu. Hal ini bisa menjadi keuntungan atau risiko tergantung arah pergerakan suku bunga.

4. Penyesuaian Berkala

Bank biasanya melakukan penyesuaian bunga secara berkala. Misalnya, setiap enam bulan sekali, bank akan mengevaluasi kembali tingkat bunga berdasarkan perubahan BI Rate dan kondisi pasar.

4. Faktor yang Memengaruhi Besaran KPR Floating Rate

Banyak faktor eksternal dan internal yang memengaruhi besar kecilnya suku bunga floating rate, antara lain:

1. Suku Bunga Acuan BI

Faktor utama yang memengaruhi KPR floating adalah BI Rate atau BI 7-Day Reverse Repo Rate. Jika Bank Indonesia menaikkan suku bunga acuan untuk menekan inflasi, maka bunga KPR biasanya ikut naik.

2. Kondisi Ekonomi Makro

Faktor seperti inflasi, pertumbuhan ekonomi, dan stabilitas nilai tukar rupiah juga berpengaruh. Ketika ekonomi sedang tumbuh pesat dan inflasi terkendali, bank cenderung menurunkan bunga pinjaman untuk mendorong konsumsi.

3. Kebijakan Moneter dan Fiskal

Langkah-langkah pemerintah dan Bank Indonesia dalam mengatur uang beredar serta kebijakan fiskal (misalnya pajak dan subsidi) turut memengaruhi bunga pasar yang menjadi acuan floating rate.

5. Peran Bunga Acuan Bank Indonesia dalam KPR Floating Rate

Bunga acuan Bank Indonesia berfungsi sebagai patokan bagi industri perbankan dalam menentukan bunga kredit dan simpanan.
Ketika BI Rate naik, bunga deposito juga naik, yang berarti bank harus membayar bunga lebih besar kepada nasabah penyimpan dana. Untuk menjaga margin keuntungan, bank akan menaikkan bunga kredit termasuk KPR floating rate.

Sebaliknya, saat BI Rate turun, bunga kredit juga akan turun.
Dengan demikian, suku bunga acuan BI menjadi instrumen penting dalam menjaga stabilitas ekonomi dan memengaruhi langsung besaran cicilan KPR floating rate yang dibayar oleh masyarakat.

6. Cara Menghitung KPR Floating Rate

Menghitung cicilan KPR floating rate memerlukan beberapa data dasar, yaitu:

1. Tentukan Pokok Pinjaman

Ini adalah jumlah total uang yang Anda pinjam dari bank untuk membeli rumah. Misalnya, Rp500.000.000.

2. Ketahui Suku Bunga Floating

Misalnya, bunga floating rate ditetapkan sebesar 10% per tahun (bisa berubah sesuai kondisi pasar).

3. Menentukan Jangka Waktu Pinjaman

Tentukan tenor atau lama pinjaman, misalnya 15 tahun (180 bulan).

4. Hitung Cicilan Bulanan

Rumus sederhana menghitung bunga KPR floating rate per bulan adalah:

$Cicilan Bulanan = 12 \times 100 Pokok Pinjaman \times Suku Bunga + Jumlah Bulan Pokok Pinjaman$

Contoh Perhitungan:

Pokok pinjaman: Rp500.000.000
Bunga: 10% per tahun
Tenor: 15 tahun (180 bulan)

$Bunga Bulanan = 12500.000.000 \times 10% = Rp 4.166.667$

$Pokok per Bulan = 180500.000.000 = Rp 2.777.778$

Jadi, cicilan bulan pertama adalah sekitar Rp6.944.445.
Namun, jika suku bunga naik menjadi 11%, maka bunga bulanan akan meningkat, dan cicilan pun bertambah. Sebaliknya, jika bunga turun, cicilan bisa lebih ringan.

Kelebihan dan Kekurangan KPR Floating Rate

Kelebihan:

Berpotensi mendapatkan bunga rendah saat suku bunga pasar menurun.
Cocok untuk jangka panjang, karena suku bunga bisa menyesuaikan kondisi ekonomi.
Fleksibel jika Anda berencana melunasi KPR lebih cepat, karena tidak terikat pada bunga tetap tinggi.

Kekurangan:

Cicilan tidak stabil, bisa naik sewaktu-waktu.
Sulit merencanakan keuangan jangka panjang karena perubahan bunga tidak bisa diprediksi.
Berisiko saat inflasi tinggi dan BI Rate meningkat.

Kesimpulan

KPR Floating Rate menawarkan fleksibilitas tinggi dengan mengikuti pergerakan suku bunga pasar. Meski memberikan potensi cicilan lebih ringan saat bunga turun, jenis KPR ini juga memiliki risiko ketika suku bunga naik.

Sebelum memilih KPR floating rate, pahami dulu profil risiko dan kemampuan finansial Anda. Jika Anda siap menghadapi fluktuasi bunga, opsi ini bisa menjadi pilihan tepat untuk pembiayaan rumah jangka panjang. Namun, bagi Anda yang lebih menyukai stabilitas, KPR fixed rate bisa menjadi alternatif yang lebih aman.

Dengan memahami definisi, karakteristik, dan cara menghitung KPR floating rate, Anda bisa lebih bijak dalam mengambil keputusan pembiayaan properti yang sesuai dengan kondisi ekonomi dan kebutuhan pribadi.