Akta Pemberian Hak Tanggungan: Syarat, Pengajuan, dan Biaya

Dalam dunia properti dan pembiayaan, istilah Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) sering terdengar terutama ketika seseorang mengajukan kredit dengan jaminan tanah atau properti. APHT merupakan dokumen hukum yang sangat penting, karena berfungsi sebagai bentuk jaminan atas pinjaman yang diberikan oleh lembaga keuangan atau perbankan.

Artikel ini akan membahas secara detail mengenai pengertian APHT, perbedaannya dengan SKMHT, ruang lingkup, kekuatan hukum, hingga syarat, proses pengajuan, dan biaya yang diperlukan.

1. Apa Itu Akta Pemberian Hak Tanggungan?

Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) adalah akta otentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagai dokumen resmi untuk memberikan hak tanggungan kepada pihak pemberi kredit (misalnya bank) atas jaminan berupa tanah atau properti milik debitur.

Secara sederhana, APHT adalah dokumen yang mengikat tanah atau properti sebagai jaminan utang. Dengan adanya APHT, pihak kreditur memiliki hak hukum untuk mengeksekusi jaminan tersebut apabila debitur gagal melunasi kewajibannya.

Landasan hukum APHT diatur dalam Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah.

2. Perbedaan APHT dan SKMHT

Banyak orang sering keliru dalam membedakan APHT dengan SKMHT (Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan). Padahal, keduanya memiliki fungsi dan kedudukan hukum yang berbeda.

• APHT (Akta Pemberian Hak Tanggungan)

  • Akta final yang menetapkan dan mengikat tanah atau properti sebagai jaminan utang.

  • Dibuat langsung oleh PPAT.

  • Memiliki kekuatan hukum penuh.

  • Berlaku hingga utang lunas atau hak tanggungan dihapus.

• SKMHT (Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan)

  • Hanya berupa surat kuasa untuk memberikan kewenangan membuat APHT.

  • Bersifat sementara.

  • Tidak dapat digunakan sebagai dokumen eksekusi.

  • Harus ditindaklanjuti dengan APHT.

Dengan kata lain, SKMHT adalah langkah awal, sedangkan APHT adalah bentuk akhir dari pengikatan hak tanggungan.

3. Ruang Lingkup APHT

Ruang lingkup Akta Pemberian Hak Tanggungan meliputi berbagai jenis hak atas tanah yang dapat dijadikan jaminan, antara lain:

1. Hak Milik – Hak kepemilikan penuh atas tanah.

2. Hak Guna Usaha (HGU) – Hak untuk mengusahakan tanah dalam jangka waktu tertentu.

3. Hak Guna Bangunan (HGB) – Hak untuk mendirikan bangunan di atas tanah bukan miliknya.

4. Hak Pakai – Hak untuk menggunakan tanah negara atau tanah pihak lain sesuai ketentuan.

Dengan demikian, APHT berlaku tidak hanya untuk tanah yang berstatus hak milik, tetapi juga tanah dengan status lain yang diakui hukum Indonesia.

4. Kekuatan Hukum APHT

APHT memiliki kekuatan hukum eksekutorial, yang artinya apabila debitur wanprestasi (gagal membayar), kreditur memiliki hak untuk menjual objek jaminan (tanah atau properti) melalui pelelangan umum tanpa perlu gugatan ke pengadilan terlebih dahulu.

Hal ini tercantum dalam Pasal 6 UU Hak Tanggungan, yang memberikan kreditur hak preferen (hak didahulukan) dibandingkan kreditur lainnya. Dengan demikian, posisi bank atau lembaga keuangan menjadi lebih aman ketika memberikan pinjaman dengan jaminan APHT.

5. Syarat Akta Pemberian Hak Tanggungan

Untuk membuat APHT, terdapat beberapa syarat yang harus dipenuhi, antara lain:

1. Identitas lengkap para pihak (pemberi dan penerima hak tanggungan).

2. Dokumen tanah atau properti yang akan dijadikan jaminan, seperti:

   • Sertifikat Hak Milik / HGB / HGU / Hak Pakai.

   • IMB (Izin Mendirikan Bangunan), jika berupa properti.

3. Perjanjian pokok (biasanya berupa perjanjian kredit dengan bank).

4. Data utang yang dijamin, termasuk jumlah pinjaman, jangka waktu, dan bunga.

5. Keterangan bebas sengketa terkait tanah atau properti.

6. Surat kuasa jika menggunakan SKMHT (jika sebelumnya sudah diterbitkan).

6. Cara Mengajukan Akta Pemberian Hak Tanggungan

Pengajuan APHT dapat dilakukan melalui beberapa langkah berikut:

1. Mengajukan kredit ke bank atau lembaga keuangan.
   Biasanya APHT hanya dibuat ketika ada perjanjian kredit.

2. Menentukan objek jaminan.
   Pemohon harus menyerahkan sertifikat tanah atau dokumen properti yang akan dijaminkan.

3. Mengurus di hadapan PPAT.
   PPAT akan memverifikasi data, membuat akta, dan memastikan semua syarat terpenuhi.

4. Pendaftaran APHT di Kantor Pertanahan (BPN).
   Setelah dibuat, APHT harus didaftarkan ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) agar tercatat resmi.

5. Penerbitan sertifikat Hak Tanggungan.
   Setelah proses selesai, BPN akan menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan sebagai bukti resmi.

7. Proses Akta Pemberian Hak Tanggungan

Secara umum, proses pembuatan APHT terdiri dari tahapan berikut:

1. Penandatanganan APHT di hadapan PPAT oleh pemberi dan penerima hak tanggungan.

2. PPAT menyerahkan akta APHT ke Kantor Pertanahan paling lambat 7 hari setelah penandatanganan.

3. Pendaftaran hak tanggungan dilakukan di BPN.

4. Penerbitan sertifikat Hak Tanggungan oleh BPN dan diberikan kepada kreditur.

Proses ini biasanya memakan waktu sekitar 2–4 minggu, tergantung kelengkapan dokumen dan antrean di BPN.

8. Biaya Akta Pemberian Hak Tanggungan

Biaya pembuatan APHT bervariasi tergantung pada nilai pinjaman, lokasi, dan kebijakan PPAT. Secara umum, komponen biaya meliputi:

1. Biaya jasa PPAT – biasanya sekitar 0,1% – 1% dari nilai pinjaman.

2. Biaya pendaftaran di BPN – sekitar Rp50.000 – Rp1.000.000, tergantung nilai jaminan.

3. Biaya administrasi bank – tergantung kebijakan masing-masing bank.

4. Biaya notaris tambahan – jika ada pengurusan dokumen pendukung.

Sebagai gambaran, jika pinjaman sebesar Rp500 juta, maka biaya APHT bisa berkisar antara Rp3 juta hingga Rp7 juta.

Kesimpulan

Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) adalah instrumen hukum penting dalam dunia kredit dan pembiayaan. Dengan adanya APHT, kreditur mendapatkan jaminan hukum yang kuat, sementara debitur bisa memperoleh pinjaman dengan menjaminkan aset tanah atau properti.

Sebelum membuat APHT, pastikan semua syarat lengkap, pahami perbedaan dengan SKMHT, dan ketahui estimasi biayanya agar proses berjalan lancar.

Dengan pemahaman yang baik, APHT bukan hanya sekadar formalitas, tetapi juga bentuk perlindungan hukum bagi kedua belah pihak.